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Finance

Con la ayuda de un corredor hipotecario, banquero y un corredor inmobiliario. le facilitan saber cuál es el financiamiento que más le conviene.

Qué debe tener en cuenta antes de comprar:

No haga compras a crédito de muebles o cosas que puedan afectar su clasificación crediticia. Tenga un saldo en su cuenta bancaria que pueda cubrir entre dos y seis meses del pago mensual.

Cada vez que alguien solicita su informe de crédito, su puntuación de crédito desciende de cinco a seis puntos.

No se mude si es posible.

No cierre ni abra cuentas de crédito.

Determine su poder adquisitivo y tenga en cuenta:

Proceso de financiamiento:

  • Precalificarse por una entidad bancaria antes de iniciar la búsqueda ya que esto ayuda a identificar en qué rango de precio se puede iniciar la búsqueda de la propiedad
  • Cuáles son los préstamos a que se puede acceder
  • Cuál será su pago mensual
  • Proceso de préstamo.
  • El pago inicial y los costos de cierre

Qué financiamiento escoger :

Para determinar cuál escoger en su caso se debe  determinar  su poder financiero. Al comprar una vivienda se deben tener en cuenta los siguientes factores:

Inicial (Down Payment)

Pago de un porcentaje del precio de la compra de la propiedad que se piensa comprar, usualmente la inicial varía entre el 10% y el 30% del valor de la compra.

Costos de cierre

Estos  gastos  están involucrados con la obtención del préstamo. El cálculo de los costos de cierre es una parte muy importante de su inversión inicial. Entender detalladamente qué comprenden los costos de cierre es una parte esencial del proceso de financiamiento.

Los costos de cierre oscilan entre el tres por ciento (3%) y el seis por ciento (6%) del precio de compra, teniendo en cuenta los siguientes factores, como la compañía de financiamiento (banco o compañía hipotecaria), su puntuación de crédito, monto de la inicial, activos y pasivos, salario e ingresos, entre otros factores.

Cuando una propiedad se compra de contado, los costos de cierre disminuyen significativamente debido a que la mayoría de estos gastos están relacionados con el financiamiento.

En la siguiente lista se  incluyen los costos de cierre más comunes cuando se necesita financiamiento. Obtener una hipoteca involucra gastos y tarifas. Algunas de estas tarifas son negociables, otras no lo son.

Tarifa por la Aplicación (Application Fee. US$100-US$350)

Cobrada por el banco o la compañía hipotecaria para procesar su solicitud. Puede ser negociada.

Avalúo (Appraisal) (US$200-US$650)

Es requerida por el banco y debe ser realizado por un perito avaluador, quien actúa en nombre de quien otorgaría el crédito a fin de determinar el valor de mercado de la propiedad. El banco necesita  asegurarse de que la propiedad vale lo que el vendedor está pidiendo

Emisión del Préstamo (Origination Fee, 0.75 por ciento hasta 2 por ciento del monto del préstamo)

El banco o la compañía hipotecaria la cobra  por prestarle el dinero. Si usted dá una buena cuota inicial y tiene buen crédito, usted no debería tener que pagar esta tarifa. Cerciórese  si la está pagando y por cuánto es. En muchos casos, puede ser negociada. Dicha tarifa es el pago de la comisión del corredor hipotecario.

“PMI” — Private Mortgage Insurance (Seguro Hipotecario Privado)

Cuando no se dispone de un mínimo del veinte por ciento (20%) de inicial, la institución crediticia requiere un “PMI” o Seguro Hipotecario Privado. Mientras menor sea la inicial, mayor riesgo para el banco y menor margen tendrá el otorgante del crédito de recuperar su inversión en caso de que el eventual deudor no pueda cumplir con su obligación de pagar lo adeudado. Esto le permite a personas con escasos recursos comprar una vivienda. Vale advertir que la obligación de pagar un “PMI” se mantendrá vigente hasta tanto sus pagos mensuales satisfagan el veinte por ciento (20%) del capital de su préstamo; alcanzado este porcentaje del referido capital debe desaparecer de inmediato tal obligación.

Esta obligación igualmente puede desaparecer cuando el valor de su propiedad aumenta debido a un aumento de los precios del mercado.

Seguro de Título de Propiedad (Title lnsurance)

Esta póliza que cubre al comprador y al prestamista en contra de cualquier defecto en el status legal de la propiedad, se realiza un pago único por el comprador al momento del cierre. El seguro de título de propiedad garantiza el derecho de propiedad de un propietario. Este  seguro de título de propiedad lo requiere la institución crediticia al financiar una vivienda.

Investigación del título (Title Search)

Esta verifica todos los registros públicos que involucran el status del título legal de una determinada propiedad. El resultado de esta investigación es confirmar que no haya problemas tales como derechos de retención o demandas sobre la misma. Esta investigación es elaborada por un abogado o por una compañía de títulos (title company) que representa al comprador.

Informe de Crédito (Credit Report)

Es sólo para ciudadanos norteamericanos o residentes. Costo US$25′US$50. Los bancos determinan si procede o no al otorgamiento del crédito.

Cuotas de Inspección

Costo (US$250- US$2000) dependiendo de las características de la propiedad).

Las inspecciones casi siempre  son pagadas por el comprador antes del cierre y son realizadas para determinar las condiciones físicas de la propiedad. Se recomienda  contratar a un inspector profesional; su agente de bienes raíces puede sugerirle uno.

El inspector verificará las condiciones relacionadas con la electricidad, calefacción, filtraciones, tuberías de aguas negras y blancas, las bases de la construcción, funcionamiento del aire acondicionado y evaluará otros importantes aspectos relacionados con las buenas condiciones de habitabilidad y permanencia segura dentro del inmueble.

Cuota de Registro (Recording Fee)

Cuota cobrada por la compañía de títulos (title company) por registrar la venta en el registro público.

Honorarios de Abogado

Probablemente usted necesitará un abogado que le represente en el cierre y durante todo el proceso. Normalmente la compañía de títulos es quien lo representa.

Cuota de la Empresa Constructora (Developer Fee) (1,25 por ciento – 1,75 por ciento del precio de compra)

Cuando usted compra una unidad en un proyecto antes de la construcción (pre-venta), esta cuota cubre los costos de cierre de dicha empresa. Éste es un cargo usual y muy difícil de negociar.

Cuota de Convenio Financiero

Es cobrada por el agente de cierre, la compañía de títulos de propiedad (title company) o el abogado por el cierre del préstamo.

Impuestos Intangibles (0,0020 por ciento del monto del préstamo)

Éste es un impuesto cobrado por el estado en el momento del cierre.

Impuesto de Estampilla de Documentación (0,0035 por ciento del monto del préstamo)

Impuesto cobrado por el estado en el momento del cierre.

Otros Honorarios Profesionales

Éste varía dependiendo de los servicios contratados por el comprador, tales como contadores y abogados.

GASTOS MENSUALES

  • Pago de hipoteca
  • Impuestos
  • Mantenimiento
  • Seguro

Hipoteca

De acuerdo a la tasa de interés, plazo y monto de préstamo, la hipoteca es el valor que usted le paga al banco por capitales, intereses sobre el préstamo.

Impuestos

Varían de acuerdo al área en donde esté ubicada la propiedad, entre más costosa sea la zona más elevados los impuestos, usualmente los impuestos anuales se ubican desde 1,75 por ciento hasta 2,2 por ciento del precio de compra.

Seguro

Seguro de propietario de vivienda PMI (seguro hipotecario privado), usualmente forman parte del seguro mensual.

Mantenimiento

Varía según la propiedad, corresponde entre 30 y 50 centavos por pie cuadrado en complejos multifamiliares, todo depende del estilo de vida del propietario

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